继北京、上海、厦门、广州、天津之后，不动产信托财产登记试点又有新突破。近日，江苏省不动产登记中心对外宣布将在南京市、苏州市两地开展不动产信托登记试点。对此，业内专家表示，未来信托财产管理和转让中可能出现的权属争议将得到有效化解，我国近30万亿元的信托资产有望进一步盘活。
具体来看，此次江苏金融监管局、江苏省委金融委员会办公室、江苏省自然资源厅、江苏省税务局联合印发的《关于开展不动产信托财产登记试点工作的通知》（以下简称《通知》）围绕不动产信托财产登记的适用范围、工作要求、办理流程等方面作出详细规范，为南京与苏州两地试点业务的开展提供了清晰指引。
有别于此前一省一地的单点探索，此次江苏同时官宣两城试点，让不动产信托财产登记实践初具联动示范效应。从流程来看，根据《通知》要求，江苏辖内信托机构以南京、苏州行政区域内不动产开展不动产信托业务的，按照“办理信托产品预登记—申请出具证明文件—办理信托财产登记—反馈登记结果”的流程办理。
《通知》提出，不动产转入信托需办理信托财产登记的，不动产登记机构依据委托人与信托机构的共同申请，根据信托文件等申请材料依法办理转移登记，并将信托相关事项记载于不动产登记簿。信托机构完成不动产信托财产登记后，办理信托产品登记时需一并提交不动产权证书。当不动产转出信托时，不动产登记机构依据信托机构及相关当事人的申请办理转移登记，并删除“信托财产”相关标注。
“不仅是流程的细化，此次江苏双城的不动产信托财产登记试点，还聚焦于信托财产权属的清晰界定与全周期规范管理。”对此，有业内分析人士认为，这一流程闭环既回应了信托业务对财产安全的核心诉求，也为后续多元信托服务场景的拓展奠定了合规基础。
江苏省自然资源厅表示，下一步，将与省级有关部门建立信息共享机制，指导试点地区规范推进不动产信托财产登记工作，保障登记事项规范、准确、完整，进一步夯实信托财产独立性。同时，以不动产信托财产登记为基础支撑，积极支持信托机构围绕代际传承、家庭服务、养老保障、公益慈善等多元场景设计信托服务模式，促进江苏不动产信托业务规范化、高质量发展。
据中国信托业协会统计，截至2025年6月末，全行业信托资产管理规模达32.43万亿元，同比增长20.11%，首超30万亿元，仅次于保险资管和公募基金。
事实上，信托行业虽然已成为我国重要的金融子行业之一，但目前信托业尚未建立完善的信托登记制度，这既不利于规范信托产品的信息披露，也不利于信托财产权属关系的认定和信托产品的市场化流转。在业内专家看来，信托财产登记制度的接续试行，是进一步盘活我国近30万亿元信托资产迈出的重要一步。
“由于过去信托财产登记机制缺失，信托财产纳入信托存在制度障碍，京沪广等地出台不动产信托财产登记办法是非常重要的探索。”资管研究员袁吉伟表示，这有利于促进以家族信托为代表的财富管理服务信托的发展，推动信托行业回归本源。
不动产信托登记也面临不少挑战。用益信托分析师喻智表示，税收优惠问题备受关注。比如，在北京，财产登记的文件包括契税完税证明，但目前尚不清楚需要提供的是委托人的完税证明，还是信托公司作为受托人出具的完税证明，所以在登记环节和税收优惠政策方面的相关规定尚不清晰。
“建议从立法层面完善信托财产登记制度，明确信托登记的具体操作规则、程序和要求，使其与现行的不动产登记制度有效衔接。同时，修订信托法和不动产登记暂行条例等相关法律法规，为不动产信托财产登记提供更加明确的法律依据。针对信托财产登记环节的重复征税问题，建议出台专门的信托税收政策，明确信托财产在设立、存续和终止阶段的税收处理规则，避免重复征税。”中信信托风险管理部周萍博士表示。
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